移民美国后,购置房产往往是没法避免的。美国房产市场上充斥着“战前楼”(Pre-warBuilding,建于第二次世界大战以前)并不算稀奇,与新楼盘一样值得津津乐道。为什么在这个发明了电梯从而造就了高楼大厦的国家,一座新楼的破土却如此困难?民意是其中一个因素,在美国,任何营造计划都必须首先获得所在小区居民的认可,确保因新建筑而增加的人流和交通压力在其可承受范围内。得到民意的一致绿灯绝非易事,开发商与民众的谈判动辄数月,有时甚至拖上好几年。利堡镇的那座公寓楼(TheModern),当年正是因为遭到当地南欧移民小区的强烈反对,迟迟无法动工。不过更重要的原因是,美国的许多城市都拥有历史保留区(Historic Preservation),身处这些区域的建筑,无论高矮新旧,都必须维持原貌,既不能被拆除也不能被人为改变外部形态,只能进行内部改造翻新。于是,翻新(renovation)便成为人们改变生活空间的方式,而不是推倒重建。

历史保留区又分为联邦、州以及市等不同级别,因此在较为大型的城市,保留区域可能遍布市内各个角落,建新楼着实需要见缝插针。比如,仅纽约市一地就有一百一十个历史保留区域外加二十个延伸区,涉及三万一千余栋建筑,其中包含一千三百三十二座独立地标建筑,一百一十五处室内地标以及十处景观地标。联邦一级的保留区一般包括国家级公园、国家级地标建筑以及历史遗迹名录建筑,州和市一级的则包括政府兴建的博物馆以及历史街区等。如今,致力于历史建筑保护的政府和民间组织越来越多,在纽约就有数十个,他们正试图将更多的历史街区凝固在当下,留住人们的共同回忆。

即使在非历史保留区,建大楼也不能完全随心所欲。城市区划法(Zoning Law)对每一片土地的使用方法进行了规定,不同区域对于楼高、房屋结构和用途的限制不尽相同。纽约曼哈顿、芝加哥、旧金山等地得以拥有现在这般起伏曼妙的天际线,各色建筑错落有致,区划法所起的作用不容小觑。在城市规划之初就计算好了历史建筑与新大楼之间的高低比例,市内各区域间的“制空权”分配也已经板上钉钉,没有商榷余地。

在寸土寸金的大都市盖房子,拼的就是高度,“限高”对于注重经济利益的开发商来说无疑是致命的。当然,城市规划者也想到了这一点,于是在限高的同时提出了“上空所有权”(Air Rights)概念,也就是在限高范围内对尚未使用空间的开发权。美国法律允许“上空所有权转让”:那些未在保留区却被定为地标而不能再改建加高的建筑,如果未达到所在区域的限高,可以将自身闲置的上空所有权转卖给相邻的大楼,使后者获得额外层数。

一边是寸土必争的开发商,绞尽脑汁发掘新的可利用空间;一边是坚守信念的建筑保护人士,想方设法留住更多凝聚历史记忆的建筑,美国城镇就在双方的这种较量中发展着,有一种独特的节奏。

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