本篇为有意在美置产的朋友整理出在美国买到房子后,每月/每年所需支付的常态费用,购买房子前,千万别忘了将这些成本也考量进去,并评估自己的付款能力,祝福大家都能买到自己梦想中的家。


  一.美国房产税


  房产税(Property Tax)对于许多有美国房产置业需求的买家而言,房产税应该是一个老生常谈的话题。生活在没有房产税的中国(以后可能会有),在完全没有体验过每年都需要为你的房子花一笔不菲的费用(大约1-3%)之前,接触到房产税肯定是难以接受。但是当我们真正理解房产税作用以后,才会感叹美国人的公平原则已经渗透到了生活的方方面面。


  如果要用一句话诠释房产税,那么最准确的莫过于取之于民,用之于民。人们总是想要生活的更好,环境宜人,治安优良,拥有更完善的公共服务设施,子女享受更优质的教育。在美国这一切你都可以办到,不需要搬家,只需要缴纳房产税。


  房产税最主要的作用是增加地方政府的财政收入,相对于涸泽而渔的卖地建房,这是一块非常长期稳定的收入,也是社区建设的主要资金来源。房产税的用途多种多样,市政、绿化、图书馆、学校、治安维护等等公共服务,都会用到。


  你所缴纳的房产税越多,那么这些公共服务建设的也会更加好,你的生活品质也会更好。当然,你会说想要提升生活品质直接搬家不就好了吗?当然这是最快的方法,但是你要考虑到房价,工作,生活等诸多问题,即使是习惯迁移的美国人,也不会愿意频繁的换久居的地方。


  当然,你不用担心自己缴纳的房产税是不是真的用到了钢刃上。每年都会有非常详细的税单寄到各家各户,能够很明确的了解到政府的当时结余、开销、以及资金是怎么花费的。


  美国各州各地区的房产税都不同,是由各州及地方县议会根据本地财政需要各自制定,政府会对每个房子做评估价,然后根据评估价计算税额。美国房产税基本上是房价的1%-3%不等,加州差不多在0.8-2.0%之间。


  Mello Roos Tax 地产附加税 (或称Community Facilities Districts,CFD)


  有一点值得注意,在加州,除了地产税,部分新开发地区还须缴交Mello Roos Tax,一般来说须缴交20至40年不等。Mello Roos Tax通常为房产价值的1%上下,主要用来建造新社区中的学校、公园、消防站、马路等公共建设。(Mello Roos是修订此法条的议员名字)。


  ● Mello Roos Tax /CFD不可抵税。

  ● 随房地产税一同缴交。

  ● 新开发地区都会需要支付,且通常越新越需要建设的社区缴越多。

  ● 缴交费用高低需视房子建造年份而定,Mello Roos Tax从每月$25至 超过$300都有可能。


  二.美国房屋保险


  房屋保险Home Owners Insurance,美国是一个对于风险把控非常严格的国家,尤其是次贷危机以后。自然,保险行业也发展的非常成熟,住房保险是美国大多数家庭都会办理的保险。住房保险种类繁多,涵盖了美国房产市场中的各种角色,可以根据房屋类型分,比如说公寓险等。也可以根据办理的角色分,可以分为租客险和房主险等。


  一般基础保险可以保护房屋免受除了战争、核灾、水灾、地震、地陷以外的几乎所有内容的费用,保险费用视地区不同在800-1600美金之间。那么究竟保赔的范围有多广呢?


  举个例子,在美国由于拥有土地所有权,所以当有路人在房子的室外意外滑倒,你也要赔偿相应的费用,而这个时候你的保险就可以起到作用了。根据你的保额,你将会免去一大笔费用。不过有一点要注意的是,有部分保险的项目需要你自己缴纳一部分金额后,才会进入保险的理赔范围。


  三.社区管理费


  社区管理费Home Owners Association (HOA)屋主协会(HOA)=居委会+业委会,成立者是开发商,当开发商卖出了社区所有房屋后,协会所有权就被移交给业主。这笔费用和国内收取的物业费用类似。主要是和业主委员会所提供的服务相关,一般的物业服务包含公共设施维护、垃圾维护、房屋外立面维护等,每年的物业费用在数百美金至数千美金不等。一些豪华公寓社区,不仅社区内拥有会所、健身房、游泳池等服务设施,同时也会提供保安巡逻、大厅门童等额外服务,因此物业费用也比较贵。


  当然,有些独立的独栋别墅,没有统一的住宅区,也不存在业主委员会,因此并不需要缴纳物业费。但这样的房子,许多养护工作就需要业主自己完成,包括草坪修剪、房屋外立面修理,以及屋顶的维护,往往比较麻烦。


  四.其它方面开支


  其他开支Miscellaneous,除了上述的房产税、房屋保险费用和社区管理费外,此外还有房屋养护费,主要是用于维护房屋结构、屋顶、草坪、消防维护的费用。

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