世贸通美国移民专家介绍,在美国,只要拥有房屋就有缴纳地税的义务。除非生活在例如路易斯安那或夏威夷这样的“低税州”内,地税(propertytax)是每位屋主的一笔大支出。

 

一栋房产到底需要缴纳多少地税?只要给出房屋地址,在地产网站或是政府税务机构都能轻易查到该房产的地税金额。但这个税额是如何计算的呢?为什么邻里间房屋状况相同,地税却相差上千元?这一切都要从计算地税的几个关键数字开始说起。

 

地税的增长从理论上说取决于房屋价值的增长和公共开支的增加。政府的公共管理和教育开支不变的情况下,影响地税的主要因素包括:房屋市场价格、评估比例,和税率三个数字。

 

市场价格(market value)

地区行政机构对美国房屋的定价,是基于美国房产房屋的“公平市场价格(fair market value)”基础之上。公平市场价格的意思,是指在没有利益关系的买卖双方都对资产在当前经济和市场中的评估价值有所了解,且自愿的进行资产交换时产生的价格。这一价格是被最广泛接受的美国房产资产评估标准。因此,判断公平市场价格的最佳方式为同类房屋在最近期的真实成交价格。不过同一个美国房产房屋并不是每年都会产生交易,有些屋主住上5年10年才再次出售,在此期间评估人员是无法取得准确的公平市场美国房产价格的。这种情况下,评估员也会使用其他定价方法,例如根据周围相似住宅的交易价格进行估算。

 

评估比例(assessment ratio)

在美国一些地区,美国房产房屋的评估价值(assessed value)等同于房屋的市场价值。但也有很多地区,会将房屋的市场价值乘以一个叫做评估比例(assessment ratio)的系数,再得出实际上使用的评估价值。这个评估比例由地方立法机构通过,每年都会有所变动。即便在同一地区,依据房屋的类型和功能差异,也会有不同的标准。举例来说,如果一栋房屋的被当地评估部门确定的市场价格是100万元,当地此一年公布的评估比例为5%,将两个数字相乘,就可以得出这栋美国房产房屋的评估价格为5万元。

 

税率(tax rate)

将房屋的评估价值乘以当年这一地区生效的税率,就能得出具体这一美国房产房屋的地税金额。由于地税税率是由地方政府制定,所以全美每一个村、镇的税率都会有所不同。即便是两个相邻的村落,甚至是沿街对望的两栋房屋,由于学校系统的开支差异,地税也会大不相同。总体来说,地税高的地区因为难以吸引到投资客光顾,房价泡沫较少。地税低的地区,由于投资价值相对高,也就容易产生房价泡沫和更多的价格变动。

 

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深圳

时间:2015年3月22日,周日,14:30-17:00

地点:深圳四季酒店29层百合莲花厅 (深圳市福田区福华三路138号)

特邀嘉宾: 宾州高速公路管理局副首席财务官Richard C. Dreher 先生、DVRC区域中心董事 Young Min Ban先生

 

北京

时间:2015年3月21日,周六 ,14:30

地点:北京四季酒店 3层 北京厅(北京市朝阳区亮马桥路) 

 

青岛

时间:2015年3月22日,周日,下午14:00

地点: 青岛威斯汀酒店5层会议室2# (青岛市市南区香港中路8号)

特邀嘉宾:宾州高速公路管理局前副主席Timothy J. Carson先生、DVRC区域中心总裁 Joseph P. Manheim先生

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